Mercato immobiliare oggi – L’intervista ad Aldo Amati

Approfondimento su un settore fino a qualche tempo in grande crisi ma che ha ripreso a crescere negli ultimi anni.

Con Aldo Amati, consulente immobiliare, abbiamo parlato del mondo del mercato immobiliare, provando a rispondere alle domande che i potenziali acquirenti oggi si fanno. Su tutte, nel 2020 conviene ancora comprare casa?

Un focus sul mercato romano e sulle tendenze delle ultime stagioni, ecco cosa ci ha rivelato

Aldo, quali consideri le doti di un buon consulente immobiliare?

Per come risulta articolato e complesso oggi il settore immobiliare, ritengo che la figura del consulente debba avere innanzitutto la dote della responsabilità, in quanto sono coinvolte cifre economicamente importanti,  che spesso rappresentano i risparmi di una vita di molte persone. Premesso questo, un consulente immobiliare non può prescindere da un’approfondita conoscenza della materia, con un costante e reale focus sul mercato e competenza in aspetti legali, urbanistici e fiscali, di cui bisogna essere costantemente aggiornati e che bisogna essere in grado di trasferire, a chi richiede informazioni e consigli, in modo chiaro e soprattutto comprensibile e trasparente. Aggiungerei, per definirsi anche un “buon” consulente immobiliare, l’importanza di alcune doti, quali un pizzico di empatia, che aiuta ad instaurare un utile rapporto di  feeling, ed il binomio  professionalità/personalità, indispensabile per operare in totale fiducia, imponendosi in modo deciso quando la situazione lo richiede, sempre con la finalità di evitare che vengano commessi errori irrimediabili.

Aldo Amati – Consulente immobiliare

In molti confondono le figure dellagente e del consulente immobiliare. Ci vuoi illustrare le differenze principali di queste professioni?

Vero, molti confondono le due figure e tra l’altro sono da anni in corso diatribe su quale sia la figura giusta, sulle competenze dell’una e dell’altra e pertanto far chiarezza credo sia molto utile.  In breve, il consulente immobiliare non vende, ma informa, consiglia ed effettua tutte le verifiche necessarie per conto della sola parte che ha richiesto il suo intervento, tutelandola nell’operazione di acquisto o di vendita di un immobile; sarà pagato, solo da chi lo ha incaricato, con una cifra prestabilita a titolo di consulenza. L’agente immobiliare, vende, quindi svolge opera di intermediazione tra due parti, promuovendo l’immobile, effettuando le dovute verifiche, raccogliendo proposte, facendo quindi tutto ciò serva  per il buon esito dell’operazione; sarà pagato da entrambe le parti a titolo di intermediazione immobiliare. Chiaramente le due figure sono sovrapponibili, in quanto nulla vieta ad un consulente immobiliare, regolarmente iscritto al Ruolo di agenti in affari e mediazioni ed al REA, di svolgere opera di intermediazione, come nulla vieta ad un agente immobiliare di porsi in qualità di consulente, l’importante è svolgere entrambe le professioni con etica, onestà e professionalità.

Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare? È un settore in ripresa?

Attualmente il settore immobiliare si mantiene vivace, dopo l’esplosione della bolla nel 2008 e il conseguente rallentamento fino all’anno 2012 possiamo considerarlo in ripresa, dal 2014  infatti il numero delle transazioni è in costante incremento, ed  anche l’anno 2019 si è chiuso con un trend positivo, ma questo dato deve essere letto con attenzione. Incremento delle transazioni non equivale ad un incremento dei prezzi degli immobili come erroneamente molti pensano. Evidenzia che l’acquisto della casa rappresenta ancora  il “sogno” di molti e si è disposti ad enormi sacrifici per  realizzarlo, ma ad influire sull’andamento positivo sono  tre fattori quali i prezzi degli immobili ai minimi storici, ottimi tassi per l’accesso al credito e valori dei costi di locazione ancora molto alti.

 Nel 2020 conviene ancora comprare casa?

Beh, rimanendo inalterati i tre fattori appena esposti, ritengo che anche nel 2020 l’acquisto della casa debba sicuramente essere preso in considerazione. Mi soffermerei in particolare su quanto oneroso sia per una giovane coppia, la locazione ad esempio di un piccolo bilocale, in una zona semicentrale di Roma, ad un canone mensile medio/basso ( 650,00 € ) che in 10 anni comporterà un esborso di quasi 80.000,00 euro. Per contro, chiariamo , che per quanto l’accesso al credito sia particolarmente vantaggioso in merito ai tassi , le garanzie richieste per accedervi sono spesso proibitive, proprio per i giovani che vivono realtà lavorative  precarie, che inevitabilmente devono richiedere l’intervento dei genitori come sostegno.  E’ soprattutto a loro, che auguro di riuscire nel 2020 a realizzare il sogno !

 Nello specifico di Roma, c’è interesse nell’acquisto degli immobili?

L’incremento costante delle compravendite registrate a Roma negli ultimi 5 anni, dimostra che l’interesse nell’acquisto immobiliare resta vivo, tra l’altro la capitale è una delle poche grandi città dove i prezzi si mantengono stabili da un biennio, con ancora lievi ribassi in alcune zone e questo funge da stimolo. L’acquisto della prima casa, l’investimento, una quadratura più consona al nucleo familiare, rappresentano di norma i motivi per cui ci si orienta all’acquisto, ma è da considerare che Roma, nello specifico, è una città molto grande e proprio questo aspetto fa si che l’interesse all’acquisto di un immobile, in una zona strategica, diventi quasi una necessità. Oggi viviamo un’epoca,  condizionata da ritmi eccessivi ed orari di lavoro assurdi e nella capitale muoversi da un capo all’altro della città, richiede tempi impronosticabili e provoca stress. Ricercare quindi un miglioramento della qualità di vita identificando la propria casa ben collegata al posto di lavoro, per il romano è una priorità.

Quali sono le zone che vanno per la maggiore?

La richiesta di immobili è distribuita equamente un po’ in tutte le zone di Roma, sicuramente la zona del Centro, piazza di Spagna , piazza del Popolo, Colosseo sono seguite con grande interesse, soprattutto per chi intende avviare attività ricettive,  la zona di Roma Nord ottiene riscontro in particolare per l’insediamento di uffici ed attività professionali, ma vanno bene anche zone quali Roma Sud e San Giovanni dove la domanda è frizzante e la zona Montesacro, Salario , Trieste molto richiesta per la vicinanza ai poli universitari; anche quartieri come  Centocelle e Garbatella a volte ingiustamente bistrattati, mostrano grande vitalità immobiliare. Forse il notevole numero di abitazioni attualmente in mercato nel nucleo cittadino, va un po’ a discapito delle periferie più estreme. Evidenzierei comunque che, a causa della persistente crisi economica, risultano penalizzati gli immobili di fascia medio alta, la forbice economica si è allargata e di conseguenza più che zone specifiche, vanno per la maggiore gli immobili inseriti in fasce di prezzo accessibile e le luxury house.

C’è riscontro nella clientela straniera? Gli stranieri investono sugli immobili romani?

Roma suscita un grosso fascino nella clientela straniera, l’architettura e la storia di innumerevoli fabbricati lascia senza fiato, ma quando parliamo di investimenti, quindi di capitali e redditività, dobbiamo mettere da parte aspetti immobiliari residenziali e concentrarci su aspetti puramente economici. Purtroppo i settori che stimolano i grossi investimenti immobiliari da parte degli stranieri sono l’industriale logistico ed i grandi asset commerciali/uffici, settori su cui  la città di Milano sembra andare ad un’altra velocità rispetto a Roma. La capitale infatti è attestata da tempo su valori stabili di investimento straniero per lo più indirizzato al mercato dell’ hospitality.

Per concludere, quali sono le valutazioni che consigli di fare a un cliente prima di acquistare una casa?

Comprare una casa è un passo radicale, quindi, identificare con attenzione la quadratura consona al nucleo familiare, il quartiere ed il contesto condominiale in cui si entrerà a far parte, sono le prime valutazioni che consiglio di fare. Nel caso in cui sia necessario l’intervento di un istituto di credito, munirsi di una pre-delibera reddituale consentirà di stabilire con precisione un budget, concentrandosi su immobili alla portata. Importante è anche valutare gli eventuali interventi di ristrutturazione, richiedendo preventivi sui costi prima e non dopo aver formulato una proposta di acquisto. Questi sono consigli preliminari ma, forse, prima di addentrarsi in un settore così complesso, districandosi tra caparre, proposte, urbanistica, donazioni, tassazioni e tutti gli innumerevoli aspetti che caratterizzano una compravendita immobiliare, acquisire adeguate informazioni da un professionista, può tornare utile, soprattutto se si ha un riferimento di fiducia. Concludo, sottolineando che, dopo  trent’anni di attività immobiliare, resta in me l’enorme passione verso questa professione, che ha il pregio spesso, di far nascere splendidi rapporti di amicizia con i clienti, che ti considereranno sempre parte integrante della realizzazione del loro sogno.